今回は不動産投資について。

進和不動産では売買仲介だけではなく、収益物件も扱っており、

そのコンサルティングもしております。

 

突然ですが、質問です。

あなたは“不動産投資”についてどんなイメージ・考えを持っていますか?

おそらく、「お金持ちがするもの」あるいは、

「リスクが高すぎるからできない・・・」と思っているのでは?

 

残念ながら勘違いをしています。

では、そんなあなたは、まずは「不動産投資」についての理解を深めましょう!

そもそも「不動産投資」とは何なのか?

それは、マンションなどの不動産の物件を購入し、

購入した物件を他人に賃貸したり、売却することによって収益を得る投資です。

バブル期における不動産投資では、購入した不動産の値上がり後に

売却して利益を得る、つまり売却利益(キャピタルゲイン)を

期待する投資でした。しかし現在は、購入したマンションなど不動産を

賃貸して得られる家賃収入、つまり運用利益(インカムゲイン)を期待する

不動産投資が主流となっています。

 

バブル期にしても、現在にしてもリスクがあることに変わりありません。

それなのに、不動産投資が今もなお注目されるのはなぜなのか。

 

それは、長引くデフレ不況やペイオフ解禁、高齢化社会への

急速な移行の中で、アテに出来ない年金制度、定年退職後の

長いセカンドライフなど、将来に対する不安が募るばかりだからです。

この厳しい低金利時代で、不動産投資は高利回りが期待でき、

サラリーマンの方にも無理なく始められる資産運用と言えます。

とはいえ、不動産投資に限らず、資産運用は自己責任が原則です。

特に、長期の投資は現状では予想出来ない不確実要素があります。

ですから、不動産投資を始める前には、「様々な不確実なこと」を想定し、

将来、ダメージを受けたとしても、受け入れられるものを自分で選択し、

納得することが重要になります。

つまり、メリット・デメリットをきちんと理解することが大切です。

では不動産投資のメリットとは何なのか。

次回、不動産投資の魅力についてお話します。

 

前回不動産投資のリスクヘッジについてお話ししましたが、

新築物件か中古物件どちらを持つのが得なのでしょうか?

人それぞれご自身の判断はあるとは思いますが、

新築物件と中古アパート、持つなら当然新築物件ではないでしょうか。

 

しかしながら中古(築古)アパートはそれなりの良さもあります。

特に、古くてもちゃんと入居者がついて、家賃もそこそこ取れる

地域の物件ということにはなると思いますが。

 

まず一つめは運営費や修繕費は建物の建築コストに比例しますから、

マンション系よりも割安です。

 

二つめには内外装や外構などの資本改善をすると

(これもコストがマンション系に比べ安い)、賃料や空室率が改善して

運営や出口で利益を出しやすくなります。

 

三つめには賃料が底打ちしている物件については、運営中の下落がありません。

 

四つめには建物評価がほとんどないので、ローン残が減っていく一方、

物件評価の減少がなくて担保枠がどんどん広がります。

しかも短いローンは元金が多く減っていきます。

 

五つめには立地が良くても比較的低予算で買えるので、

他の物件のキャッシュフローを回せば意外と早くローンを完済できます。

こうなってくると古い物件の欠点ともいえるキャッシュフローの

悪さの原因となる「短期=借り入れ金額のわりに多い支払い負担」という

足かせがはずせて、劇的に資金繰りが改善します。

 

しかし、マイナス面もあります。
それこそローンが短いから返済割合が高くてキャッシュフローを圧迫したり、

逆レバレッジになったり、元利のバランスでいくと経費化できる金利分が

少ないとか、減価償却できる金額が少ないうえに短期間で終わってしまうとか、

雨漏りやシロアリや耐震性能といった瑕疵の可能性やそれによって

初期修繕費用がかさんだりする場合もあります。

大事なのはそれぞれの投資の特徴をよく理解して、

出口をとったり組合せたりという作業をくりかえしつつ自分の

投資を「最適化」していくということです。

 

今回も、前回の続きの話をします。

 

④資金流動化対策

不動産投資では、その物件を、将来、売りに出しても、

思惑通りの価格で売却できないというリスクがあります。

このリスクを避けるためには、まず最初の土地建物の選定が

重要になります。なぜなら、収益が見込めるなら、必ず買い手がつくからです。

問題は、土地建物が値下げに転じた場合、すなわち、

バブルが崩壊したときのような状態です。

このような状況が生まれた場合には、その土地建物の

付加価値を高めてしのぎながら、よい時期が来るのを待つことが

望ましいでしょう。あるいは、損切が必要な場合もあるかもしれません。

現実には、収益の見込める不動産投資を行ったら、できるだけ早く、

負債を返済し、高利回りで物件を運用することで、

売却価格にこだわることなく利益を出している状態にするのが理想的です。

 

ここまで、いろいろなリスク対策についてお話してきましたが、

このように不動産投資には様々なリスクがあります。

しかし、それらのリスクを回避する一番の方法は、やはり、

不動産専門の知恵や経験を持つことでしょう。

それを得るためには、信頼を置けるパートナーとなる事業者と

組むことが非常に重要になってきます。

不動産投資は長期にわたって、利益をだすことを目的とすべきです。

目先の利益などで考えてはいけません。

将来的な展望も視野に入れた提案をする会社・事業者を選び

不動産投資の大きな魅力である、労力を使わず収益を得ていきましょう。