新築と中古、どちらが得か?

 

前回不動産投資のリスクヘッジについてお話ししましたが、

新築物件か中古物件どちらを持つのが得なのでしょうか?

人それぞれご自身の判断はあるとは思いますが、

新築物件と中古アパート、持つなら当然新築物件ではないでしょうか。

 

しかしながら中古(築古)アパートはそれなりの良さもあります。

特に、古くてもちゃんと入居者がついて、家賃もそこそこ取れる

地域の物件ということにはなると思いますが。

 

まず一つめは運営費や修繕費は建物の建築コストに比例しますから、

マンション系よりも割安です。

 

二つめには内外装や外構などの資本改善をすると

(これもコストがマンション系に比べ安い)、賃料や空室率が改善して

運営や出口で利益を出しやすくなります。

 

三つめには賃料が底打ちしている物件については、運営中の下落がありません。

 

四つめには建物評価がほとんどないので、ローン残が減っていく一方、

物件評価の減少がなくて担保枠がどんどん広がります。

しかも短いローンは元金が多く減っていきます。

 

五つめには立地が良くても比較的低予算で買えるので、

他の物件のキャッシュフローを回せば意外と早くローンを完済できます。

こうなってくると古い物件の欠点ともいえるキャッシュフローの

悪さの原因となる「短期=借り入れ金額のわりに多い支払い負担」という

足かせがはずせて、劇的に資金繰りが改善します。

 

しかし、マイナス面もあります。
それこそローンが短いから返済割合が高くてキャッシュフローを圧迫したり、

逆レバレッジになったり、元利のバランスでいくと経費化できる金利分が

少ないとか、減価償却できる金額が少ないうえに短期間で終わってしまうとか、

雨漏りやシロアリや耐震性能といった瑕疵の可能性やそれによって

初期修繕費用がかさんだりする場合もあります。

大事なのはそれぞれの投資の特徴をよく理解して、

出口をとったり組合せたりという作業をくりかえしつつ自分の

投資を「最適化」していくということです。

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