不動産投資は、安全性が高く、長期にわたって安定した収入が

確保できる資産運用です。比較的小額から始めることができ、

節税効果や相続税対策として、多くのメリットがあります。

 

では、具体的にどんなメリットがあるのか。見ていきましょう。

①私的年金として

投資用マンションを購入して、定年までにローンを完済させておけば、

老後に支給される公的年金にプラスして安定した家賃収入を得ることができ、

伸び伸びとした老後生活を送ることができます。

 

②生命保険の代わりとして

投資用マンションをローンで購入すると、団体信用生命保険に

加入することになります。

投資金額が大きいため、「もしも、ローン返済中に自分に何かあったら

家族の負担が増えるんじゃないか・・・」と心配な方も多いはず。

しかし、万一、ローン返済中に死亡したり、高度障害などが起こった

際でも団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から支払われます。

つまり、残されたご家族には、債務のないマンションが残ることとなり、

月々安定した家賃収入を受け取ることが出来ます。

また、売却してまとまったお金を手にする事も可能です。

 

③節税効果「大」

不動産投資では、家賃収入は不動産所得として給与所得とは

別に申告します。その際、建物の減価償却費やローン金利、

さらに固定資産税などの必要経費が認められ、それらを家賃収入から

差し引き、赤字部分を損益通産として給与所得や事業税など他の

所得から差し引き、所得税・住民税の節税が出来ます。

ただし、不動産所得が黒字の場合は税額が増え、

節税効果は薄くなりますので、注意が必要です。

 

④相続対策

相続の際、購入した投資用不動産は時価の現金や株式と違い、

評価額で決まります。

当然ですが、所有の財産が多ければ多いほど相続税額も大きくなります。

残された家族の幸せを考えると、「出来るだけ税額は減らしたい」と思うのでは?

そんなあなたは、次のことを覚えておいてください。

賃貸中であれば、更に土地・建物ともに2~3割評価額を下げることが

できるため、相続対策として有効です。

 

⑤インフレに強い

現在はデフレで、不動産価格や家賃も低水準ですが、

将来、経済がインフレに転じた場合、物の価値が上昇し預貯金などの

貨幣価値が低下(目減り)し、投資物件の資産価値や家賃相場は

上昇すると考えられます。

その時に低下(目減り)する預貯金の一部を、アパート・マンションなどの

運用に回すことで将来のインフレヘッジになります。

また、インフレ時に購入した不動産を売却すれば、

多少のキャピタルゲインを見込める可能性もあります。

 

今回は不動産投資のメリットについてお話ししましたが、

リスク(デメリット)を知ること、そしてそのリスクを回避することも大切です。

 

今回は不動産投資について。

進和不動産では売買仲介だけではなく、収益物件も扱っており、

そのコンサルティングもしております。

 

突然ですが、質問です。

あなたは“不動産投資”についてどんなイメージ・考えを持っていますか?

おそらく、「お金持ちがするもの」あるいは、

「リスクが高すぎるからできない・・・」と思っているのでは?

 

残念ながら勘違いをしています。

では、そんなあなたは、まずは「不動産投資」についての理解を深めましょう!

そもそも「不動産投資」とは何なのか?

それは、マンションなどの不動産の物件を購入し、

購入した物件を他人に賃貸したり、売却することによって収益を得る投資です。

バブル期における不動産投資では、購入した不動産の値上がり後に

売却して利益を得る、つまり売却利益(キャピタルゲイン)を

期待する投資でした。しかし現在は、購入したマンションなど不動産を

賃貸して得られる家賃収入、つまり運用利益(インカムゲイン)を期待する

不動産投資が主流となっています。

 

バブル期にしても、現在にしてもリスクがあることに変わりありません。

それなのに、不動産投資が今もなお注目されるのはなぜなのか。

 

それは、長引くデフレ不況やペイオフ解禁、高齢化社会への

急速な移行の中で、アテに出来ない年金制度、定年退職後の

長いセカンドライフなど、将来に対する不安が募るばかりだからです。

この厳しい低金利時代で、不動産投資は高利回りが期待でき、

サラリーマンの方にも無理なく始められる資産運用と言えます。

とはいえ、不動産投資に限らず、資産運用は自己責任が原則です。

特に、長期の投資は現状では予想出来ない不確実要素があります。

ですから、不動産投資を始める前には、「様々な不確実なこと」を想定し、

将来、ダメージを受けたとしても、受け入れられるものを自分で選択し、

納得することが重要になります。

つまり、メリット・デメリットをきちんと理解することが大切です。

では不動産投資のメリットとは何なのか。

次回、不動産投資の魅力についてお話します。

 

前回不動産投資のリスクヘッジについてお話ししましたが、

新築物件か中古物件どちらを持つのが得なのでしょうか?

人それぞれご自身の判断はあるとは思いますが、

新築物件と中古アパート、持つなら当然新築物件ではないでしょうか。

 

しかしながら中古(築古)アパートはそれなりの良さもあります。

特に、古くてもちゃんと入居者がついて、家賃もそこそこ取れる

地域の物件ということにはなると思いますが。

 

まず一つめは運営費や修繕費は建物の建築コストに比例しますから、

マンション系よりも割安です。

 

二つめには内外装や外構などの資本改善をすると

(これもコストがマンション系に比べ安い)、賃料や空室率が改善して

運営や出口で利益を出しやすくなります。

 

三つめには賃料が底打ちしている物件については、運営中の下落がありません。

 

四つめには建物評価がほとんどないので、ローン残が減っていく一方、

物件評価の減少がなくて担保枠がどんどん広がります。

しかも短いローンは元金が多く減っていきます。

 

五つめには立地が良くても比較的低予算で買えるので、

他の物件のキャッシュフローを回せば意外と早くローンを完済できます。

こうなってくると古い物件の欠点ともいえるキャッシュフローの

悪さの原因となる「短期=借り入れ金額のわりに多い支払い負担」という

足かせがはずせて、劇的に資金繰りが改善します。

 

しかし、マイナス面もあります。
それこそローンが短いから返済割合が高くてキャッシュフローを圧迫したり、

逆レバレッジになったり、元利のバランスでいくと経費化できる金利分が

少ないとか、減価償却できる金額が少ないうえに短期間で終わってしまうとか、

雨漏りやシロアリや耐震性能といった瑕疵の可能性やそれによって

初期修繕費用がかさんだりする場合もあります。

大事なのはそれぞれの投資の特徴をよく理解して、

出口をとったり組合せたりという作業をくりかえしつつ自分の

投資を「最適化」していくということです。